El lugar donde todas las viviendas son públicas

Durante la Edad Media, millones de gatos fueron aniquilados en la creencia de que transmitían la peste bubónica. Lejos de ser así, su exterminio seguramente agravó aquella pandemia. Los gatos, que no propagaban la peste, sí tenían un papel crucial en el control de las poblaciones de ratas, que eran las verdaderas responsables de la propagación de la enfermedad a través de las pulgas que portaban. No hay nada más peligroso que una creencia errónea ampliamente difundida.

Ocurre con el tema de la vivienda una cosa muy parecida. Nos hemos convencido de que la razón por la que la Administración tiene tantas dificultades para ordenar un asunto que está claramente fuera de control es que no hay vivienda pública. Es, pensamos, como si solo el 2,5% de los trenes fueran públicos y estuviéramos intentando intervenir el 97,5% restante a base de incentivos a la iniciativa privada.

Pero es que esto es una creencia tan errónea como ampliamente difundida. En realidad, el 100% de las viviendas en España, en Europa y -hasta donde yo conozco- en el conjunto de Occidente, son públicas. El cien por cien.

Lo que no son públicos son los inmuebles, los edificios: esos los ha construido o los ha comprado un privado. Pero un edificio, sin una licencia, sin cédula de habitabilidad, no es una vivienda. Será un trastero, o un almacén, o una tienda, o un taller de Yoga Ayurveda, en función de qué otra licencia le otorgue la Administración. Pero no es una vivienda. Y si no tiene ninguna licencia, no será más que una colección de ladrillos.

Si no me cree, haga la prueba: construya unas cuantas “viviendas” en un solar que no tenga licencia para edificar. Y luego las intenta registrar en el catastro. Y nos lo cuenta.

Y, al revés, coja un agujero inmundo de 15m2, sin ventanas ni ventilación, a todas luces inhabitable, pero que tenga licencia de vivienda, verá como no tiene ningún problema en inscribirlo, comprarlo, venderlo, alquilarlo como vivienda y anunciarlo en todas las plataformas. Aunque no merezca tal nombre.

Una vivienda es un título habilitante para realizar una actividad –habitar– en un inmueble. Es una licencia. Y todas las licencias son públicas. Las licencias son propiedad de la Administración (licenciador), aunque luego haya un titular (licenciatario) que sea propietario del inmueble. Exactamente igual que ocurre con cualquier otro de los sistemas de licencias que otorga la Administración, como las de los taxis, las de los mariscadores o las de las operadoras de tren. Igual que un coche sin licencia de taxi no es un taxi, un edificio sin licencia de vivienda no es una vivienda.

Y por supuesto que el Estado puede intervenir el mercado de las licencias inmobiliarias para parar en seco lo que Pedro Sánchez denominó la semana pasada, con mucho acierto, “el desafío decisivo al que se enfrenta Occidente”. Por supuesto que puede. Y de hecho lo hace con todos los demás sistemas de licencias. Estas son algunas maneras:

Puede quitar las licencias a los inmuebles vacíos, como ocurre con los permisos de los mariscadores o con las de las operadoras privadas de tren, que si no están en activo, se pierden.

Puede dar más licencias para construir en las áreas de las ciudades donde ahora mismo no hay mucha densidad (bien porque hay pocos edificios muy separados, bien porque las manzanas son muy grandes, bien porque los edificios tienen pocas plantas). Incluso se podría plantear esta medida con el objetivo de regenerar los barrios que se construyeron con las leyes de casas baratas del franquismo, que a día de hoy tienen un problema grande de calidad de los inmuebles y una solución muy complicada si no hay incentivos a la regeneración urbana.

Para que no solo las licencias, sino también parte de los inmuebles, fueran públicos, se podrían dar esas licencias condicionadas a que por cada tres viviendas que se construyan, una deba ser entregada a la Administración. 

Y puede –y debe, urgentemente–, regular las actividades económicas que se ejercen en los inmuebles que tienen licencias de vivienda, esto es, el alquiler. Cuando un propietario utiliza un inmueble que tiene una licencia de vivienda para alquilarlo, lo que está haciendo es transformarlo en un negocio sin tener que solicitar una licencia distinta. Si pusiera un despacho de abogados en ese mismo inmueble tendría que solicitar un número de permisos y cumplir distintas legislaciones, pero para poner un negocio de alquiler esto no ocurre. De esta manera, el alquiler de inmuebles se ha convertido en la única actividad económica que se produce en el tejido urbano sin ningún tipo de control regulatorio. Y por esa razón el mercado inmobiliario es la ley de la selva. 

Y desde luego que esto se puede solucionar desde la Administración, porque todas las viviendas son públicas.