Algunos gobiernos autonómicos y ayuntamientos como el de Barcelona despliegan el derecho de tanteo y retracto para ganar vivienda social, una herramienta poco utilizada en España
El Govern compra 743 pisos de inquilinos vulnerables de un solo fondo de inversión
Pocos inmuebles han atraído tanto la atención en los últimos meses como Casa Orsola, en Barcelona, adquirida por el Ayuntamiento junto con la gestora de vivienda social Hàbitat 3 para evitar el desahucio de sus inquilinos. Pero esa semana hubo otra adquisición pública de viviendas de gran alcance y que no generó tanto revuelo: la Generalitat se quedó por 72 millones de euros con 743 pisos de Divarian, filial del fondo buitre norteamericano Cerberus, en la que fue la mayor operación de compra en Catalunya mediante la herramienta legal que se conoce como el derecho de tanteo.
Ante la escasez de vivienda social y los dilatados plazos de construcción, la compra directa de inmuebles se ha convertido en una alternativa para algunas administraciones. La principal vía para hacerlo es la figura del tanteo (una suerte de derecho de adquisición preferente que se arroga la Administración). Históricamente poco utilizada en España, comunidades autónomas como País Vasco, Catalunya, Comunitat Valenciana o Balears la han desplegado en su normativa en los últimos años.
Solo en Catalunya, desde 2015 la Agència de l’Habitatge de la Generalitat ha comprado 5.521 viviendas mediante el tanteo. A ellas hay que sumar más administraciones: el Institut Català del Sòl (Incasòl), también dependiente del gobierno autonómico, que aunque no tiene cifras actualizadas incluye las 451 de la cartera de CriteriaCaixa anunciadas recientemente. Y luego están los ayuntamientos, con el de Barcelona a la cabeza, que entre 2015 y 2023 adquirió en torno a 1.600 pisos para uso social.
“El derecho de tanteo puede ser una buena fórmula en un país en el que no hay un parque de vivienda pública, como España, y que para aumentarlo necesita décadas”, señala Josep Maria Aguirre, profesor de derecho administrativo de la Universitat de Girona y director de Patrimonio de la Generalitat durante el Govern de Pere Aragonès. “Tiene la ventaja de la adquisición inmediata de stock, por ejemplo de fondos de inversión que buscan vender de su cartera de pisos”, comenta.
A nivel legislativo, el derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración ha existido desde hace décadas en materia urbanística, por ejemplo para la compra de suelo. Pero en vivienda es más reciente. La mayoría de comunidades autónomas lo prevén para adquirir Vivienda de Protección Oficial (VPO) o edificios con valor patrimonial. Pero otras lo han extendido a compraventas de fincas enteras entre privados, así como a viviendas entre particulares en casos que proceden de ejecuciones hipotecarias o en las llamadas zonas tensionadas.
Las primeras en hacer esto último fueron Catalunya y el País Vasco, aunque esta última no lo ha llegado a ejecutar y sus datos muestran 1.113 adquisiciones desde 2010, todas ellas de ventas pisos de protección oficial. Casos más recientes son los de Comunitat Valenciana o Balears. En la primera, se aprobó en 2021 y para 2023 había permitido la compra de unos 800 pisos, entre ellos el centenar que sirvió para realojar a los afectados por el incendio del Campanar. Sin embargo, el PP, que la recurrió sin éxito al Tribunal Constitucional, ahora la ha modificado para limitar las compras de la Administración a edificios de 10 o más viviendas.
“En general se ha usado poco, para compras extraordinarias y no como política pública para ampliar el parque de vivienda, excepto alguna administración como Barcelona”, valora Eduardo González de Molina, consultor en materia de vivienda y profesor de la Universidad Carlos III.
Por contraposición, precisa este experto, sí ha sido una vía decisiva para ganar vivienda pública en ciudades como París o Berlín. En las ciudades grandes y densas, como por ejemplo la capital catalana, con pocos solares disponibles y sin grandes desarrollos urbanísticos para crecer, comprar es a veces la única solución, añade Molina. Si el parque público barcelonés ha pasado de 7.500 a 11.500 viviendas en la última década, 1.600 corresponden a compras, según los datos del consistorio.
La última es la de Casa Orsola, no sin controversia por haber renunciado en su día al derecho de tanteo y retracto, lo que habría supuesto un desembolso de 6,5 millones de euros –el precio que pagó Lioness Investments en 2021 por la finca– y no los 9,2 millones acordados finalmente con la propiedad. Otra operación mediática, esa sí mediante el tanteo, fue la de un bloque ocupado propiedad de Blackstone en el Raval, por 4,6 millones de euros, poco antes de finalizar el segundo mandato de Ada Colau al frente del consistorio.
Restricciones de precio y de tipología de pisos
Las administraciones autonómicas y municipales definen en su regulación cuándo y cómo se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. A menudo, las normativas incluyen condiciones que tienen que ver con la tipología de las viviendas (se suelen priorizar inmuebles enteros), los territorios donde se aplica o los límites económicos de la operación.
En el caso de Barcelona, abarca toda la ciudad desde que se aprobó la norma en 2018 (renovada en 2024), y se aplica a compraventas de edificios plurifamiliares enteros, viviendas en construcción, pisos que proceden de desahucios, así como la “priorización” de fincas de más de diez viviendas o que las tengan vacías, con ocupantes vulnerables o víctimas de procesos de gentrificación. En materia económica, y de forma muy sintética, no puede superar el precio de mercado del barrio.
En este sentido, el Ayuntamiento publicó un informe en 2023 en el que recogía que, de media, los pisos comprados hasta entonces habían costado 102.000 euros (en el ejercicio de 2021, un 34% por debajo del precio de mercado). La compra a Divarian por parte de la Generalitat fue de 97.000 euros de media, según el Govern un precio que les ahorró unos 40.000 euros si se hubiesen tenido que construir.
Una de las incógnitas que falta por despejar respecto a si esta herramienta se va a usar más en el futuro es el papel que jugará en ella el Gobierno central, y particularmente la nueva empresa pública de vivienda que anunció Pedro Sánchez a finales de 2024. Uno de sus anunciados cometidos será que tendrá “prioridad” en la compra de viviendas y suelos, “con carácter supletorio” respecto al derecho que ostentan las comunidades autónomas.