El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona ha estudiado la realidad del mercado de la compraventa de vivienda, al que tildan de “inaccesible y secuestrado”. Apuestan por impedir la acumulación de viviendas en pocas manos
No es solo en Madrid y Barcelona: el mapa que muestra cómo los alquileres se disparan en toda España, calle a calle
El alquiler se enquistará en la vida de miles de personas que tan solo subsisten gracias a su salario y que tampoco verán como solución una posible herencia. Así se desprende del informe realizado por IDRA, el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, en el que los datos esclarecen esta percepción cada vez más asentada entre las clases menos pudientes. Sus resultados echan por tierra esa esperanza, convertida en mito por los datos, de que muchas personas accederán a una vivienda en propiedad tras recibir una herencia.
“Las dinámicas del mercado del alquiler lo han convertido en un mecanismo de transferencia de rentas entre la población inquilina y la población rentista que acumula propiedades sobrantes”, resumen en el informe titulado ‘De propietarios a inquilinos. Informe sobre la creciente desigualdad en el acceso a la propiedad’.
El panorama general no es nada halagüeño para la gente con menos recursos. La vivienda, convertida casi exclusivamente en un bien de mercado, se configura como un vector de desigualdad social, afirman los expertos de IDRA. De hecho, cada vez más gente no tiene otra opción que apostar por el alquiler. Los inquilinos ya representan el 53% de los hogares entre 16 y 29 años y el 32% de los hogares entre 30 y 44 años.
El asunto se agrava si se mira al futuro: el 70% de los inquilinos de Madrid y Barcelona no espera heredar una vivienda que le permita acceder a una casa en propiedad. De los que sí lo hacen, el 80% tendrá que compartir dicha herencia.
Tan solo habrá que esperar unos años para observar el cambio generacional que atisba el documento presentado por IDRA. Vivir de alquiler será una condición duradera con muchas probabilidades de prolongarse hasta la vejez para la inmensa mayoría de los inquilinos. Si ya es algo habitual esperar a que fallezcan los abuelos para poder habitar su vivienda como única opción, el paso de los años ni siquiera dará esta oportunidad a los hijos que todavía viven de alquiler.
Heredar ya no es dejar de vivir de alquiler
Evaluados por tramos de edad, se desprende que cuanto más mayor se es, menor expectativa de una herencia que ayude a salir del alquiler. De todas formas, seis de cada 10 inquilinos menores de 35 años no esperan hacerlo. “La evidencia derriba el mito de que la mayoría jóvenes heredarán antes o después una vivienda y dejarán de vivir de alquiler”, sentencian desde el Instituto barcelonés.
La situación se agrava con las personas migrantes, en las que la expectativa de herencia se reduce a dos de cada 10 personas que actualmente viven de alquiler. En este sentido, la población con mayor expectativa de herencia son los españoles de 16 a 34 años, y la que menos, después de las personas mayores de 65 años, los extranjeros entre 35 y 64 años, según datos recogidos en Madrid y Barcelona.
Aun así, el 30% de los inquilinos sí espera poder heredar, aunque eso tampoco significa llegar a la luz al final de este túnel eternizado por la especulación y el rentismo, según denuncian desde los Sindicatos de Inquilinas. Dentro de ese porcentaje, ocho de cada 10 tendrán que compartir la herencia. Además, el valor económico y la utilidad de las viviendas a heredar no encajan necesariamente con las necesidades del inquilino, sostienen desde IDRA.
Para el caso de Madrid, la mitad de las viviendas a heredar están situadas fuera de un centro urbano, hecho que reduce su utilidad, al no poder suplir su actual necesidad residencial, y su valor económico. En Barcelona, el 40,7% de las viviendas a heredar tiene un valor inferior o bastante inferior al precio medio de un piso de 60 metros cuadrados, que alcanza los 250.020 euros, apunta el informe. Así condensan los datos: “Todo ello nos sitúa en un escenario en el que la mayoría de los inquilinos que heredarán no tienen garantizado el acceso a una vivienda en propiedad”.
Por otro lado, la expectativa de herencia influye sobre la expectativa de compra. La capacidad para comprar de la población que no heredará propiedades es muy reducida: tan solo un 24,8% de los inquilinos de Madrid que no van a heredar sí esperan comprar una vivienda. El resto se reparten entre la incertidumbre (31,9%) y la total falta de expectativa de compra (43,3%).
La demanda, artificialmente inflada
Desde IDRA también han estudiado la realidad del mercado de la compraventa de vivienda, al que tildan de “inaccesible y secuestrado”. “Desde 2021, tras la pandemia y las medidas que se tomaron, hemos asistido a una fuerte subida de los precios de compraventa, alcanzando cifras por metro cuadrado comparables o superiores a las de la burbuja de 2007”, resaltan. Además, en muchas zonas, los inquilinos que pretendan acceder a una primera vivienda mediante la compra tienen que hacer frente a la competencia de compradores que ya poseen viviendas en propiedad y patrimonios muy elevados.
Los datos avalan estas conclusiones. El estudio incide en que en 2023 y 2024 el 56% de las compras se hicieron al contado, sin hipoteca; el 15% fueron realizadas por extranjeros no residentes; y que entre 2008 y 2020, casi la mitad de las viviendas compradas son de empresas con más de ocho inmuebles. “Todo ello refleja que la propiedad de viviendas se concentra cada vez más en manos de quienes ya poseen bienes inmuebles. En la última década, el número de grandes propietarios, aquellos con más de diez viviendas a su nombre, ha aumentado un 20%”, desarrollan.
Desde el punto de vista de estos expertos, “la demanda está artificialmente hinchada por actores que no tienen una necesidad de vivienda, y esto contribuye a aumentar los precios para aquellos que la necesitan para vivir”. Esto se traduce en que siete de cada 10 inquilinos no saben siquiera si podrá comprar una vivienda en algún momento de su vida.
“Estos datos confirman que el mercado de alquiler es una fuente de desigualdad clave, que está generando una gran brecha social”, sostienen desde IDRA. El centro de estudios también defiende que “el mercado del alquiler opera como un gigantesco mecanismo de transferencia de la población que menos tiene a los sectores más adinerados”. Así, España está situada a la cabeza de los países con la vivienda como mayor fuente de riqueza con un 64,2%, por encima de la media en la Unión Europea, establecida en el 58%.
Objetivo: reducir la desigualdad
Las recomendaciones de políticas públicas que esgrime IDRA están íntimamente ligadas a reducir la desigualdad entre los propietarios y quienes no lo son. Por eso, apuestan por incrementar la oferta de alquiler residencial de larga duración y a precio regulado, dando salida a todas las viviendas que no están cumpliendo su función residencial. Asimismo, señalan que serían necesarias medidas fiscales para reducir la desigualdad y garantizar el acceso a la vivienda, así como medidas para impedir la acumulación de viviendas en pocas manos.
Por último, el instituto analiza las soluciones actuales impulsadas tanto por el Gobierno central como los ejecutivos regionales, descritas como “insuficientes e ineficaces”. Sin ir más lejos, concluyen que las políticas propuestas hasta ahora como solución al problema de acceso a la vivienda de las generaciones sin propiedad son una forma de “transferir recursos públicos a caseros y bancos”.